房地产自媒体大号排名（微信营销联盟地产研究中心 | 营销趋势之变——地产自媒体联盟秘书长、地产操盘手创始人路应刚作营销分享）

营销趋势之变

地产自媒体联盟秘书长、地产操盘手创始人路应刚

2016年11月17日，在石家庄房地产市场研究中心授牌仪式中，地产自媒体联盟秘书长、地产操盘手创始人、创新营销智库总策划路应刚先生作为嘉宾，为现场参会人员带来精彩的营销分享。以下为路应刚先生的现场版演讲内容。

地产自媒体联盟秘书长、地产操盘手创始人、创新营销智库总策划路应刚先生

大家好，很荣幸在这样的场合和大家见面，现场有新朋友，也有老朋友。我本人有几年没来石家庄了，听说现在的房价也翻了好几番了。在这几年中石家庄房地产行业的确发生了翻天覆地的变化，当然，我本人也有一些变化，了解我的人都知道我之前做的是传统营销，但现在主要做营销创新、创新营销，同时也是地产自媒体人。

我今天要分享的主题是“营销趋势之变”。

说道营销趋势之变！其实很多时候是可以通过营销的手段，来做一些调整。那么，该如何把握？我想说的是，市场不好把握，但是营销是可以主导的。

营销其实是没有新旧之分的。按照说法，营销一直是固定的。包括渠道、推广都是不变的。只是趋势在变，趋势就是我一直说的市场。市场若有变化，我们营销的方式就要做一些改变。营销创新是基于营销调整的一些东西；而创新营销是变着玩法。

就像当前我们处于移动互联时代，而移动互联时代，使玩法发生了翻天覆地的变化，包括所有的信息，都是再移动端实现，手机或者微信。

就房地产行业来说现在处于地产白银时代。白银时代，也许大家并不陌生，对其可能没有新鲜感。但对于营销人来说，我认为这是一个营销美好时代。

现在好多营销怒打价格战、拼命打硬性广告广告，或者是在做活动。可随着时间的推进，营销会进入非常微妙的时代。以阿那亚项目为例，目前秦皇岛的房价是6000-7000元/平，但阿那亚卖到10000-20000元/平。那么，他是通过什么方式来做的？其实，这就是一些创新营销，也就是换种玩法销售。后面阿那亚的营销负责人郭少昕女士会做具体分享。

所以用一句话概括就是：以前是快，现在是慢；以前是营销，现在是运营；以前是客户，现在是用户。这就是时代变了，也就是玩法变了。

大家知道在开发的营销界其实是有一个闭环。开发营销闭环是什么？它是一种营销生态体系，是以客户为中心形成的组合营销策略。闭环顾名思义就是圈子，闭环营销也称圈子营销。

就比如我是搞产品金融化的，我注塑的产品达到了极致，可以发起团购，但偏偏团购是不合法的。可众筹相对来说却合法合理的。之前有一个企业叫无忧我房。它是真正落地实施的众筹先驱者，从2015年1月份与当代置业北京项目合作，2小时成功实现2450万元，锁定150套房源，众筹销售额度更高。到现在已经与中房、天泰等多家百强房企合作，这算国内最成功的一家众筹平台。

之前的传统媒体的报纸、电视台、户外短信派单，都是传统的文本时代。而在移动互联时代，没有人看报纸，连上网都少，PC端都OUT了，取而代之的是新媒体，新媒体就是超文本，新媒体有什么特点呢？新媒体的优势就是有个性，能够互动，并且做得好的话你就可以做社群，线上线下做成一个闭环。

我现下提供一个场所这是社群化运营，社群化运营做得好之后，用户带动新用户，继续买我的金融化产品。

现在我听说石家庄也有好多做户外的，这个做法其实是很荒诞的。你不明白媒介的作用是什么？微信作为用户量最多的移动社交软件，集聚了大量的人流。微信上只要有新意，总会突围而出，见效快又成本低。做微信营销不是简单的公众号每天更新一篇，然后公司员工转发。更有用的是朋友圈，传播更好，微力无边。而交流更好的则是聊天对话功能，这是微信最基本的功能。

这个模型是微信闭环营销3*3模型，意思就是有了粉丝之后，要解决三方面，才能实现转化；用户粘性、信息关联性，内容频度。每一步都需要精心设置，环环相扣，步步深入，才能最终实现营销的漏斗，形成过滤导入。

在不久前，一个企业在北京地铁站里发书，书上有二维码，结果不用说你肯定想到了，收获颇多。从线上到线下，能够撬动这么多人来参加这个活动，这就是一个新媒体的玩法，这同时也是和传统媒体不一样的地方。

放在地产领域，我用一张图，来说一下营销该怎么玩。这个图来自南京万科，这张图说的是送橙子。这张图其实是有很多的营销成分在里面。

首先他会在微信群里发个红包发一张图过来；然后去转发，发到朋友圈中；最后点击关注二维码，进到他的微信平台里，比如你参与活动，就给你送礼品。这样就可以和客户发生粘性、互动。几块钱就能让你收获颇多，何乐而不为呢！因此，南京万科去年卖了70个亿。

然后是杭州万科，杭州万科做的也不错。双11他们和天猫做的活动，叫“捉猫”，参与的人有17亿，其实从始至终，万科都在与互联网而结合。

除了万科之外，这是中国美林湖。也是广州的一个项目，是广州2013年和2015年的销冠，卖了32个亿，也是在做新媒体营销。

还有成都的一个盘也是做得非常好，麓湖。麓湖和以上几个案例有点不同的是，里面的图片是网友实拍的。实拍的好处是什么？和客户发起互动，征集图片，然后再发朋友圈，无论是评价，还是其他奖励，都可以让客户参与进来，调动其积极性。其实无论是用图片，还是用微信分享，都启用到了移动互联，来撬动营销。

以前我们做活动做完活动人就散了，像水一样流走了。因此，我们需要把社群化运营圈起来，就如同把水放在一个蓄水池里面。

所以，社群化运营就是要把人圈起来，但在圈起来的同时，这个社区要有基础配套，就是我们所说的社区配套。

产品金融化。要金融化，也要好产品。一般人可能觉得很难实现，就拿团购来说，只是做一个金融化，但对于众筹来说，可以实现产品金融化。因为众筹就是圈人，把人黏住，人在这里就好了，这是第一个闭环。

第二个就是资产运营的一个闭环。现在运用户越来越精细了。以上海的阳光城滨江悦为例，一千万卖一套房子，尽管这个项目体量不大，但它把用户极致化，和用户产生文化或者情感上的共鸣，从而让用户“归属感消费”，实现体验极致化，最后成超级IP化。而超级IP化就是中国的地产。

用户精细化就是不要大而全，而是小而美。比如，阿那亚，让用户在这里相逢相遇就做得很好。所以一定要懂得圈住自己的客户。

体验极致化，降维产品升维体验，以终为始的居住思维。上海一个案例，阳光城滨江悦项目，它卖的非常好，单价破10万，近百套房源被一扫而空。动辄千万总价的高端住宅，如何在一夜间火速风靡上海？它的营销之道是非常有可鉴之处的。

超级ip化，从故事，个性标签，到性格，符号，IP。而这就是在讲故事。比如他的风格有什么标签，可终究还是要有性格。做自媒体也是这样，做项目也是这样。从中形成一个符号以及一个超级符号。既然说道IP，给大家推荐一本书叫《超级IP》，它讲述的是互联网时代的超级IP和跨界营销到底应该怎么操作的？

《超级IP》不仅是概念，还是未来，是正发生的现实；《超级IP》的核心不是创意，是“互联网时代创意的跨界整合”；《超级IP》的倡导是观念转变、思维革命和全新的营销模式，是商业模式的颠覆。超级IP讲的就是思维，不是产品。产品是载体，思维是IP。所以这本书告诉投资者和创业者，如果你认为自己的创意能力足够强，只要学会了这种跨界整合的大IP思维，那么即便你身无分文，也能做出自己的超级IP。

大家有时间可以看一下。

从闻名到红火是一个阶段；从红火到常青，是另一个阶段。只需要把你的一个项目做成一个真正的IP，从而带来能量。

这是我近期研究的一些营销趋势，和大家分享。

这是最后一张图，这是2015年在阿那亚做的一个自媒体年会暨阿那亚峰会。而今年在北京，也做了一个创新营销的社群峰会。然后年底还要有一个绿色峰会，也将在北京和大家见面，到时有什么问题可以一起交流一下，谢谢。

石家庄房地产市场研究中心

石家庄房地产市场研究中心，英文名称：Shijiazhuang Real Estate Market Research Center，缩写：SRRC。本研究中心是由石家庄市房地产业协会和非常传媒组织发起，由石家庄房地产业及相关产业的企业家、专家学者、高级经理人组成的、以推动房地产及相关产业健康发展为使命，区域性、学术性的房地产研究组织。以促进房地产业持续健康发展为目的，发扬理论联系实际、注重调查研究的作风，对石家庄市房地产业发展进行研究，探索发展规律，提出政策建议，为研究中心会员、政府机关，乃至全社会提供服务。

特别支持单位：

智行创意公社

智行创意公社是一个以创意文化设计、创意文化产品、创意生活体验与互联网经济相融合的省会文化产业地标项目，是文化创意企业孵化与发展的聚集区，也是河北文化创意产业与相关产业融合发展的高端生态运营平台。现已入驻国内知名品牌22家，涵盖20多种文化及关联业态。园区签约合作国内外70多位文化艺术和创意设计大师，预计园区年产值超5000万元。

香灰烧

“香灰烧”源于晏钧设计创始人晏钧先生创意初衷，香灰原料来自寺院大雄宝殿，经寺院僧侣仪轨程式诚意取得，经大德高僧加持，诚意满满。后将香灰料入泥、入釉，精心烧制，从寺院中来又经寺院与有缘人结缘，仅少量存世流通，全部手工制作，弥足珍贵。

河北银行

河北银行成立于1996年5月28日，是经中国人民银行、中国银监会批准设立的全国最大的地方性金融机构之一。20年来，作为石家庄市本土发展起来的地方性银行，始终以发源地作为大本营，辐射区域不断扩大，经营规模不断提升，经济效益大幅增加。

目前，河北银行在省会石家庄设立石家庄营业管理部，营业管理部下设89家支行，营业网点覆盖石家庄全市区和15个县域。河北银行始终秉承“朋友金融、知心致行”的理念，提高金融服务层次和水平。

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